שמאי מקרקעין | שמאות מקרקעין

תחומי עיסוק מקרקעין

ממליצים

"שי אברהם השמאי שסיפק לי עבודה מקצועית, איכותית וברמה גבוהה והכל במחיר סביר מאוד, אדיב, קשוב ומהיר"

"רציתי להודות לך על שירות אמין ומקצועי השירות שקיבלתי היה חם אישי ומהיר חוות הדעת הייתה מקצועית ומפורטת"

"לא צפיתי לקבל כזאת שמאות מעולה, מפורטת, עניינית, מסודרת וקריאה"

"שי אברהם ניגש לעבודה ברמה הגבוה ביותר מכל הבחינות. הן מבחינת מרץ וזריזות בעבודה, השירות שלו"

קישור לדף הממליצים

שמאות מקרקעין


תחומי פעילות בין היתר:

  • בדיקת נכס מקרקעין לפני רכישה
  • אומדן שווי מקרקעין (שווי דירות, שווי בניינים, שווי חנויות, שווי משרדים, שווי קרקע וכד')
  • אומדן שווי  נכסים מקרקעין מיוחדים (תחנות דלק, מפעלים, גגות וכד')
  • תמ"א 38 (בדיקת כלכליות, אומדן שווי לאחר תמ"א 38).
  • השגה על היטל השבחה
  • ירידת ערך מקרקעין ופיצויים
  • השגה בגין דמי היתר
  • התנגדות לבקשות להיתר והתנגדות לתבע"ות
  • פירוק שיתוף
  • פטור ממס שבח לפי סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין
  • דייר מוגן
  • הפקעות מקרקעין ופיצויים
  • טבלת איזון, איחוד וחלוקה
  • אומדן שווי קרקע חקלאית
  • אומדן אחוז קומבינציה
  • חוות דעת נוספות (תקן IFRS, תקן 19 בטוחות לאשראי, תקן 22 לקרקע חקלאית ועוד ועוד)

קביעת אומדן שווי לצורך מכירת נכס או רכישתו.

לפני קבלת החלטה של רכישת נכס מקרקעין חשוב לערוך בדיקה מקיפה הכוללת, בין היתר, את זכויות הבניה, האם קיימות תכניות פוגעות או תכניות משביחות ובדיקה כי הנכס בנוי כחוק ושלא קיימים צווי הריסה. בדיקה שמאית לפני רכישת הנכס יכולה למנוע עסקה כושלת שתסב הפסדים כספיים בדיקה פשוטה של שמאי מקרקעין תבהיר את פרטי הנכס, ותעזור בקבלת החלטה בצורה שקולה ונכונה.

לפני קבלת החלטה של מכירת נכס מקרקעין רצוי לעשות בדיקה של זכויות הבניה הקיימות או העתידיות. הסיבה לחיוניות הבדיקה היא שבזמן שהנכם בעלי הנכס הוועדה המקומית יכולה לאשר תכנית בניין עיר שמשפיעה על הזכויות בנכס ועל שוויו. לעיתים הוועדה המקומית מקדמת תכניות בניין עיר שמגדילה את זכויות הבניה ובכך שווי הנכס יכול להיות מושפע מכך.

ערר בגין תשלום היטל השבחה

 היטל השבחה הוא תשלום הנדרש על ידי הוועדה המקומית מבעל זכויות במקרקעין בגין אישור תכנית, מתן הקלה או אישור שימוש חורג.

אישור התכנית יכולה להשביח את הנכס ובשל כך תחול חבות של היטל השבחה על הבעלים של נכס מקרקעין. בעת מימוש הזכויות (לדוגמא מכירת הנכס או בניה) הוועדה המקומית תדרוש את התשלום של היטל ההשבחה.

על שומת השבחה ניתן להגיש השגה תוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב. באמצעות השגה שנערכת ע"י שמאי מקרקעין ניתן להפחית משומת היטל ההשבחה ואף לבטל את החיוב.

התנגדות לתכנית מוצעת ולבקשות להיתרי בניה

תכניות בניין עיר ובקשות להיתר בניה המקודמות בוועדה המקומית, מפורסמות לציבור טרם אישורן. לציבור קיימת אפשרות לעיין בתכנית ולהתנגד לתכנית כולה או לחלקים ממנה.

למתנגד קיימת אפשרות להתנגד לתכנית תוך 60 יום מתאריך פרסום ההודעה על הפקדתה. התנגדות לשימוש חורג או הקלה – יש להגיש בדרך כלל 15 יום מפרסום הבקשה.

התנגדות לתכנית מתבצעת על ידי הגשת חוות דעת מקצועית הנערכת על ידי שמאי מקרקעין אשר מפרט את הסיבות לתכנון ואת הפגיעה שיכולה להיווצר בעכבות התכנון.

אומדן פיצויים בגין הפקעת מקרקעין

הפקעת מקרקעין היא פעולה בה המדינה משתלטת על שטח נדלני של האזרח לטובת הציבור. ההפקעה הנפוצה ביותר היא למטרת דרכים וכבישים. אך לעיתים ההפקעה מתבצעת מטעמים של ביטחון הציבור.

בגין הפקעה של מקרקעין בד"כ מתקבל פיצוי בגין ההפקעה. במשרדנו קיימת אפשרות לערער על הפיצויים במידה והפיצוי הניתן נמוך מהפיצוי הראוי או במידה והוחלט כי לא מגיעים לבעלי הקרקע פיצויים בגין ההפקעה.

אומדן פיצויים על ירידת ערך בגין אישור תכנית, הקלה או שימוש חורג

פיצויים בגין ירידת ערך נובעים מחוק התכנון והבניה (סעיף 197) ונועדו לפצות בעל מקרקעין שרואה עצמו נפגע עקב אישור תכנית, הקלה או שימוש חורג.

סעיף 197: "נפגעו ע"י תכנית שלא בדרך של הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום תכנית, או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל מקרקעין או בעל זכות בהם, זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".

בעת הגשת תביעה פיצויים בגין ירידת ערך יש צורך בחוות דעת שמאי הקובעת את ירידת הערך שנגרמה בעקבות הפגיעה התכנונית.

את התביעה יש להגיש בתוך 3 שנים מתחילת תוקף התכנית (15 יום מיום הפרסום ברשומות).

פירוק שיתוף מקרקעין

נכס מקרקעין יכול שיהיה בבעלות של כמה אנשים או גורמים. לעיתים יש רצון בין השותפים למכור את הנכס ולפרק את השותפות. לדוגמא שותפים או יורשים של נכס מקרקעין המעוניינים לפרק את השותפות.

לשם כך פונים לשמאי מקרקעין אשר מעריך את שווי חלקו של כל אחד מהבעלים.

לדוגמא קיים בניין מגורים הכולל 10 דירות והוא בבעלות משותפת של 5 בעלים המעוניינים לחלק בניהם את הדירות כך שלכל אחד יהיו 2 דירות. שמאי מקרקעין יערוך חוות דעת המביאה בחשבון שווי של כל דירה ודירה ויערוך טבלת איזון בה כל אחד מהבעלים יקבל חלק שווה מהבניין. ובמידה ויהיה צורך יערכו תשלומי איזון בין הבעלים.

טבלת איחוד וחלוקה ותשלומי איזון

בעת אישור תכנית של איחוד וחלוקה שמאי מקרקעין עורך טבלת איזון המחלק בצורה מאוזנת את הנכס בין בעלי מגרשים אשר עברו פרצלציה.

תפקידו של שמאי מקרקעין הינה לערוך טבלת איזון ו/או לערר על טבלת איזון שנערכה ע"י שמאי מקרקעין מטעם רשויות התכנון ואשר לדעתו אינה משקפת את האיזון הנכון. אשר מחלקת קיימת אפשרות להגיש ערר.

עסקת קומבינציה / אחוז קומבינציה

 עסקת קומבינציה הינה עסקת חליפין בין בעלי הזכויות במקרקעין לבין קבוצה היזמית. בדרך כלל בעסקת קומבינציה בעלי הזכויות במקרקעין מוכרים חלק מזכויותיהם בקרקע בתמורה לקבלת שירותי בניה וקבלת נכס בנוי.

במשרדנו ניתן לקבל חוות דעת הבודקת את אחוז הקומבינציה הראוי.

כמו כן משרדנו עוסק בגיבוש וקידום עסקאות קומבינציה ובבדיקת היתכנות כלכלית לפרויקטים מסוג זה.

תמ"א 38

תמ"א 38 היא תכנית שנועדה לחזק מבנים ישנים ולהתאים אותם לתקן החדש של עמידות מבנים בפני רעידות אדמה.

שיפוץ בניין לפי תמ"א 38:  הוספת מעלית לבניין, תוספת שטח לדירות הקיימות, שיפוץ כללי של הבניין וחדר המדרגות והוספה של בין קומה לשתי קומות על גג הבניין.

במשרדנו ניתן לקבל מידע ושירות במגוון דרכים: קביעת שווי של התוספת בגג, בדיקת התכנות כלכלית לביצוע תמ"א, ליווי הדיירים בהליך תמ"א מול היזם, ניהול מו"מ, ניהול ביצוע תמ"א.

בדיקה לפני רכישת נכס

לפני קבלת החלטה לרכישת נכס מקרקעין חשוב מאוד לערוך בדיקה מקיפה לחוקיות הנכס.

בדיקה שמאית לפני רכישת נכס מקרקעין, לדוגמא דירת מגורים, יכולה למנוע עסקה כושלת שתסב הפסדים כספיים ועוגמת נפש. בדיקה פשוטה של שמאי מקרקעין תבהיר את פרטי הנכס, ותעזור בקבלת החלטה בצורה שקולה ונכונה.

קיימים  מקרים רבים בהם נעשתה עסקה לדירת מגורים, מבלי שנעשתה בדיקה שמאית לפני רכישה, ובדיעבד התגלה כי "הדירה" היא בעצם חדר אשפה שעבר שיפוץ מקיף או מרתף של בניין שאסור להשתמש בו כדירת מגורים.

הבדיקה השמאית כוללת, בין היתר:

– בדיקת חוקיות נכס: עיון בתיק הבניין לווידוא כי הנכס נבנה כדין וקיימים היתרי בניה מאושרים כחוק. לדוגמא, דירת מגורים שאכן נבנתה כדירה ולא כמחסן שעבר שיפוץ. דוגמא נוספת, דירה שנבנתה כדירת 3 חדרים ולא 2 חדרים.

– בדיקת מצב תכנוני הכוללת בדיקת תכניות בניין עיר החלות במקרקעין, זכויות בניה קיימות ועתידיות, מגבלות תכנוניות, בדיקת לקויי בניה וצווי הריסה.

עסקאות נדל"ן נאמדות בסך של מאות אלפי שקלים ועד מיליונים רבים. לפני שאתם עושים עסקה ולפני שתשלמו ממיטב כספיכם, צרו קשר עם משרדנו ובקשו בדיקה שמאית לפני רכישה על מנת להימנע מבעיות עתידיות ולמען השקט הנפשי.

real-estate-appraisal-03-230px